Marktkennis maakt leegstandsproblematiek zorgvastgoed behapbaar

De huidige veranderingen in de zorg hebben tot gevolg dat veel zorginstellingen te kampen hebben met leegstaand vastgoed. Deze leegstandsproblematiek kent meerdere dimensies en het is dan ook noodzakelijk om dit probleem vanuit verschillende perspectieven te analyseren om tot een oplossing te komen. HEVO en Bureau Zorgmarketing sloegen de handen ineen en maken het leegstandsprobleem behapbaar voor hun opdrachtgevers.

Ron van Bloois (HEVO) en Miquel Wijngaards (Bureau Zorgmarketing)

Marktkennis

Omdat het voorheen niet nodig was om vragen als ‘wie is mijn klant, hoe gedraagt hij/zij zich en waarom kiezen ze voor ons’ te beantwoorden, ontbreekt bij veel zorginstellingen de kennis van de markt, de doelgroep en daaraan gerelateerde marketing. Deze kennis is cruciaal om een helder beeld te creëren van potentiële klanten, nu en over dertig jaar, en daarmee een constructieve invulling te geven aan het leegstandsprobleem.

Vastgoed als product

Naast ontbrekende marktinformatie kan de oorzaak van een leegstandsprobleem ook in het ‘product’, het vastgoed zelf, zitten. Een gebouw is bijvoorbeeld technisch verouderd, niet meer geschikt voor de huidige doelgroep of gewoonweg overbodig binnen de vastgoedportefeuille. Om de leegstandsproblematiek langs deze route aan te pakken staat een zorginstelling een heel scala aan oplossingen ter beschikking, variërend van een kleine, veelal cosmetische verbouwing tot renovatie, transformatie of zelfs sloop (en nieuwbouw).

Gezamenlijke analyse

Omdat een leegstandsprobleem meerdere oorzaken kan hebben is het van belang dat er in de zoektocht naar een oplossing wordt gekeken naar zowel de markt als het product. Alleen bij een kloppende ‘product-marktcombinatie’ zal de oplossing haalbaar zijn. Vastgoedspecialist HEVO en Bureau Zorgmarketing sloegen de handen daarom ineen en bieden hun opdrachtgevers een gezamenlijke, complete analyse waarbij alle opties om leegstand op te lossen aan bod komen.

Segmentatie als basis voor strategie

Het markt- en marketinggedeelte binnen deze analyse is één van de specialisaties van Bureau Zorgmarketing. Met behulp van zorgdoelgroepsegmentatie brengt het bureau de doelgroep van een zorginstelling in kaart. Zorgdoelgroepsegmentatie is het onderverdelen van zorgdoelgroepen waardoor de boodschap die gecommuniceerd moet worden beter aankomt. Een zorginstelling krijgt glasheldere antwoorden op vragen als wie hun doelgroep is, waar deze zich bevindt, wat de doelgroep wil weten, wat aanspreekt of juist afstoot, en via welke kanalen ze kan worden bereikt. Zonder een goede segmentatie is het niet mogelijk om tot een goede marketingstrategie te komen. In de praktijk blijkt echter dat er zelden doelgroepanalyses worden gemaakt voordat er miljoenen in vastgoed worden gestoken.

Vastgoedanalyse

Parallel aan de doelgroepanalyse voert HEVO een analyse van het vastgoed uit om de productkant in kaart te brengen. Zoals aangegeven is het aantal oplossingen legio: restauratie in het geval van monumentaal vastgoed, transformatie indien het gebouw of een deel hiervan een andere functie krijgt, renovatie of verbouwing om het pand up-to-date en weer geschikt te maken voor de veranderde eisen van de doelgroep, of sloop eventueel in combinatie met nieuwbouw. In de analyse worden naast de mogelijke oplossing ook de haalbaarheid hiervan en eventuele financiering (bancair of via belegger) meegenomen, hetgeen resulteert in een sluitende businesscase.

Toekomstbestendig zorgvastgoed

Bovengenoemde onderzoeken worden vertaald naar bruikbare adviezen en aanbevelingen, met een optimale balans tussen korte- en langetermijnoplossingen. Het eindproduct is naadloos in te passen in besluit- en verandertrajecten binnen de eigen organisatie. Uit ervaring blijkt dat de initiële investering zich snel terugverdient, omdat op korte termijn flinke reducties van de huurderving te realiseren zijn. Permanente reductie van huurderving biedt natuurlijk nog meer soelaas. Uiteindelijk stelt dat de zorgondernemer in staat om het huishoudboekje op orde te maken en te houden, zijn aanbod beter af te stemmen op de marktbehoefte en de organisatie toekomstbestendig te maken.